Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen, die Aufgaben für die Regierenden im Roten Rathaus sind riesig. Wenn es jetzt endlich losgeht, möchte man den Verantwortlichen zurufen: An die Werkbank!
Doch von Aufbruch, von dem die Koalitionäre gern reden, ist wenig zu spüren. Im Gegenteil: Misstrauen und Frust begleiten den Beginn der Regierungsarbeit. Vor allem die Linken tun sich schwer mit ihrer neuen Rolle als nur noch Dritte im Bunde, eine Folge ihres schlechten Wahlergebnisses. Es gab sogar Bestrebungen, als Linke lieber in die Opposition zu gehen als sich an der Regierungsarbeit zu beteiligen.
Ein Mitgliederentscheid, an dem nur gut die Hälfte der rund 8.000 Mitglieder teilnahmen, befürwortete jetzt zwar eine Regierungsarbeit. Aber der Frust bleibt, vor allem an der von der SPD betriebenen Neuausrichtung der Stadtentwicklungspolitik.
Das Ressort hatten die Linken fünf Jahre lang verantwortet. Und versucht, in diesem Bereich Mieterinteressen über die Investorenpolitik zu stellen. Doch nun hat die Wahlsiegerin SPD dort das Sagen.
„Im Koaltionsvertrag gibt es einen klaren Kurswechsel weg von einer kommunalen Wohnraumversorgung hin zu einer Entfesselung der privaten Bauwirtschaft.“
sagt die Politikerin, die in ihrem Wahlkreis Treptow-Nord ihr Direktmandat verteidigen konnte.
Gennburg sieht ihre Partei in der Stadtpolitik isoliert – auch beim Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“, für den eine klare Mehrheit der Berliner gestimmt hatte. Die SPD, die Partei der künftigen Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey, hat im Zuge der Verhandlungen durchgesetzt, dass eine Expertenkommission bis 2023 prüfen soll, ob und wie ein solcher Volksentscheid realisiert werden kann.
Bauen, bauen, bauen allein reicht nicht
Ansonsten gilt für die SPD: Bauen, bauen, bauen! Für die kommenden fünf Jahre sollen rund 100.000 Wohnungen entstehen, vor allem die privaten Investoren sollen sich in einem entsprechenden Bündnis angesprochen fühlen. Nur 35.000 Wohnungen davon sollen von den landeseigenen Gesellschaften errichtet, also zu sozial verträglichen Mieten angeboten werden. Viel zu wenig, um den Mietenanstieg zu bremsen, kritisiert Gennburg. Das sei eine Abkehr von der sozialen Stadtentwicklung.
„Wenn wir den Privaten die Stadt überlassen, bauen sie, was sie wollen.“
Den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, so die Befürchtung, blieben nur noch die Hinterhöfe von Siedlungen, die dann wenig ökologisch verdichtet würden.
Ob die geplante Zahl der Neubauten wirklich erforderlich ist, ist fraglich. Vielleicht hätte sich die neue Berliner Koalition besser darauf verständigen sollen, mehr Sozialwohnungen zu errichten. Deren Anteil soll nur 25 Prozent der Neubauten betragen. Dabei haben in Berlin 36 Prozent der Haushalte ein Einkommen, das zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt.
Dass das Prinzip Bauen, bauen,bauen allein nicht hilft, um den Mietenanstieg zu bremsen, mussten sie jetzt in Hamburg feststellen. Dort setzt man seit Jahren auf das Prinzip Neubau, vor allem durch Private. Laut dem neuem Mietspiegel sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren um 7,3 Prozent und damit doppelt so stark gestiegen wie noch im Jahr 2019.
Allein in Wohnungen, die zwischen 1948 und 1960 gebaut wurden und die rund 30 Prozent des Hamburger Wohnungsmarktes ausmachen, stiegen die Mieten um um gut zehn Prozent. Bis zu 17 Euro kalt pro Quadratmeter kosten in der Hansestadt Neubauwohnungen. Die SPD-Regierung der Hansestadt nennt als Gründe eine erhöhte Modernisierung sowie den Preisanstiege bei Neubau.
Bei beiden Komponenten – umfassende Sanierung und Neubau – greift die Mietpreisbremse, die der Bund zur Preisdämpfung eingeführt hatte, nicht. Für Neubauten, die seit 2014 errichtet wurden, sowie für umfassend sanierte Altbauten können Vermieter so hohe Mieten verlangen wie der Markt hergibt.
„Bauen als Selbstzweck“ nennt der Berliner Stadtentwicklungs-Experte Andrej Holm eine solche Politik, die sich nur an Zahlen bemisst und weniger die sozialen Auswirkungen bedenkt. Von der stadtpolitischen Aufbruchstimmung, die den Start von Rot-Rot-Grün vor fünf Jahren begleitete, sei im Koalitionspapier von Rot-Grün-Rot nur noch wenig zu spüren, sagt auch er.
Prüfaufträge im Interesse der Mieter?
Der Aufbruch in die Zukunft beginne mit einer Rolle rückwärts in eine Zeit, in der Wohnungswirtschaft und Verwaltung die Geschicke der Stadt bestimmten und Mieterinnen und Mieter zusehen müssten, wie ihre Interessen unter die Räder gerieten. Holm war vor fünf Jahren kurzzeitig Staatssekretär bei der Linken-Bausenatorin Katrin Lompscher, war aber dann über eine Stasi-Vergangenheit gestolpert.
Er kritisiert, dass die Neubauziele, die die SPD durchgesetzt hat, ohne sachliche Begründung erhöht wurden, während die sozialen Neubauziele hinter den bisherigen Anteilen zurückblieben. Vieles, was sozialen Zielen diene, sei hinter „Prüfaufträgen“ versteckt worden.
Das heißt nichts anderes, als dass sich die drei Koaltionäre nicht einigen konnten. Dass in der neuen Konstellation, in der die SPD (die ohnehin lieber mit der FDP als mit den Linken regiert hätte) bestimmt, strittige Themen, die schon mit einer linken Ressortleitung nicht durchgesetzt werden konnten, künftig im Interesse der Mieter entscheidet, darf bezweifelt werden. Ebenso, dass die Linken da lange zusehen werden, eingebunden in eine Koalitionsdisziplin statt lautstark eigenen Forderungen zu stellen.
Vorkaufsrecht muss neu justiert werden
Die Instrumente, die einen Mietenanstieg bremsen sollen, sind ohnehin begrenzt. Erst Mitte dieses Jahres war in Berlin der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden. Die Mietpreisbremse, die vom Bund festgelegt wurde, soll durch die neue Ampelregierung nicht verschärft werden. Und im November kippte das Bundesverwaltungsgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts in Berliner Milieuschutzgebieten weitgehend. Eine Vermieterin in Kreuzberg hatte dagegen geklagt und Recht bekommen.
Das Vorkaufsrecht war bislang ein wirksames Instrument der Kommunen zum Schutz der Mieter vor Verdrängung. Es gilt in sogenannten Milieuschutzgebieten, also in Gebieten, wo der Verdrängungsdruck für finanziell schwache Mieter besonders hoch ist. In Berlin gibt es rund 70 solcher Milieuschutzgebiete – ausgewiesen mit dem Ziel, die Zusammensetzung der Mieterschaft zu erhalten.
Beim beabsichtigten Verkauf eines Mietshaues ging dieses in das Eigentum der Kommune beziehungsweise einer beauftragten Wohnungsbaugesellschaft über, wenn der Käufer nicht versicherte, freie Wohnungen nur mit förderberechtigten Mietparteien zu belegen oder auf viele Jahre auf die Umwandlung in Eigentum zu verzichten. Kam eine solche Abwendungsvereinbarung nicht zustande, kaufte die Kommune das Haus.
In Berlin sind bislang auf diese Weise an die tausend Wohnungen für die Mieter abgesichert worden, vor allem in Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg war das Vorkaufsrecht ein beliebtes Instrument, um private Investoren auszubremsen. In Treptow-Köpenick wurden nur ganze zwei Häuser mit 41 Wohnungen aufgekauft.
Bundesverwaltungsgericht ist die Höhe der Miete egal
Vielleicht war es ein Gefühl der Erpressung durch eine obsessive Vorkaufs-Praxis, das den Kreuzberger Hauseigentümer zur Klage brachte. Jedenfalls urteilte das Bundesverwaltungsgericht in seinem Sinne: Es zähle nicht, heißt es in der Urteilsbegründung, ob durch einen hohen Kaufpreis oder das Versagen der Abwendungsvereinbarung deutlich absehbar sei, dass die Bewohner eines Hauses in Zukunft verdrängt werden könnten.
Maßgeblich sei nur, ob das Grundstück zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Vorkaufsrecht entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel aufweist. Die Berliner Praxis des Vorkaufsrechts ist damit obsolet.
Laut Gericht ist es also egal, wie hoch die Mieten steigen, wenn das Haus zum Wohnen geeignet ist. Das Urteil bedeutet auch, dass die Kommunen jetzt außer bei sogenannten Schrottimmobilien oder bei massiven Baumängeln im Grunde keine Möglichkeit für ein Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten haben.
Die Mietervereine der drei besonders von hohen Mieten betroffenen Städte Berlin, München und Hamburg haben jetzt an die neue Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) appelliert, das Baugesetzbuch so anzupassen, dass Kommunen das Vorkaufsrecht wieder ausüben können. Das Vorkaufsrecht müsse sofort wieder rechtssicher gemacht werden, weil viele Mieter um ihr Zuhause bangen, heißt es in einem offenen Brief.
Reiner Wild vom Berliner Mieterverein:
„Mehr als eine Million Menschen leben in den rund 70 Milieuschutzgebieten der Stadt. Der Wohnungs- und Gebäudehandel mit seinen irrsinnigen Preisen verlangt nach baldiger Refinanzierung des eingesetzten Kapitals, leider oft zu Lasten der Mieterinnen und Mieter.“
Ein rechtssicheres Vorkaufsrecht zu Preisen unterhalb des Verkehrswertes könne diesen Spekulationsmarathon durchbrechen.
Mit der gleichen Intention hat Berlin gleich nach dem Urteil eine Bundesratsinitiative auf den Weg gebracht. Für den bisherigen Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) war es die letzte Amtshandlung, ehe er bekannt gab, dass er aus persönlichen Gründen aus der Politik aussteigt.
Für die Ziele der Milieuschutzes, insbesondere den Schutz der Wohnbevölkerung in den festgelegten Erhaltungsgebieten, sei eine rechtliche Klarstellung durch die zügige Änderung des Baugesetzbuches erforderlich, damit das Instrument des Vorkaufsrechts weiterhin sinnvoll genutzt werden könne, heißt es. Scheel:
„Im Interesse der Rechtssicherheit und der Wiederherstellung eines nachhaltigen sozialen Erhaltungsrechts muss es schnellstmöglich gelingen, eine Einigung der Bundesländer für diese Klarstellung im Gesetz zu erreichen.“
In der Länderkammer gab es für die Initiative große Zustimmung, ein Beschluss wurde aber nicht gefasst, weil Bayern sein Veto einlegte.
Die neue SPD-Bauministerin Klara Geywitz bekommt also gleich zu Beginn ihrer Arbeit gut zu tun. Und nicht nur die Linken in Berlin werden das Handeln oder Nichthandeln mit Argusaugen beobachten. Was die Frage der Enteignung/Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmungen betrifft, hat Geywitz ihre Ablehnung bereits kundgetan (ebenso wie die künftige Regierende Bürgermeisterin von Berlin Franziska Giffey).
Doch genau dieses Thema wird wird wohl die Zukunft der Berliner Wohnungspolitik entscheiden: Sollte sich die Expertenkommission in zwei Jahren nicht auf ein gemeinsames Vorgehen verständigt haben, wäre die Rot-Grün-Rote Koalition in Berlin am Ende.
