Doch dieser Käufer hat eine wichtige Frist verstreichen lassen: Bis Anfang August hätte er sich verpflichten müssen, die Richtlinien für den in Alt-Treptow geltenden Milieuschutz einzuhalten. Er hätte keine teure (und damit mietpreistreibende) Modernisierung realisieren dürfen und dies für die kommenden 20 Jahre per Vertrag ausschließen müssen.
Im Amtsdeutsch heißt das Abwendungsvereinbarung. Diese gilt nur in Milieuschutzgebieten. In jenen Kiezen also, in denen der angestammten Bewohnerschaft durch Luxusmodernisierung und Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen Mieterhöhungen und damit Verdrängung droht. Für Investoren gelten dort strenge Regeln. So ist es beispielsweise verboten, Balkone anzubauen, Parkettfußböden zu verlegen oder ein zweites Waschbecken im Bad zu installieren.
In Berlin gibt es derzeit 45 Milieuschutzgebiete, die meisten liegen in der Innenstadt. In Treptow-Köpenick sind neben Alt-Treptow noch Nieder- und Oberschöneweide derart geschützt. Das Vorkaufsrecht durch die Kommune ist das schärfste Mittel, um Rendite-gierige Investoren zu stoppen.
Nur 2% Mieterhöhung
Sollte der verhinderte Käufer jetzt auch noch die Widerspruchsfrist von einem Monat verstreichen lassen, können die Mieter im Hinterhaus aufatmen. Denn sie profitieren dann von der eigens für städtische Wohnungsbaugesellschaften geltenden Miettreisbremse: Statt einer für Privatinvestoren gültigen Mieterhöhung von 15 Prozent in drei Jahren nach Modernisierung gelten dort nur zwei Prozent pro Jahr. Wie hoch die Mieterhöhung tatsächlich ausfallen wird, ist ungewiss: Das Haus ist in einem teilweise schlechtem Zustand, es muss vieles saniert und modernisiert werden.
Das Vorkaufsrecht ist kein neues Instrument, seit Jahrzehnten ist es im Baugesetzbuch vorgesehen. In Berlin wird es aber erst vermehrt angewendet, seit Rot-rot-grün regiert. Von 2015 bis 2017 wurden laut Senatsstatistik 16 Wohnhäuser mit rund 470 Wohnungen erworben; allein im Jahr 2017 griffen die Bezirke mit Hilfe von Wohnungsgesellschaften oder Stiftungen 13 Mal zu. Die meisten dieser Häuser stehen in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg – alles Bezirke, in denen grüne Baustadträte das Sagen haben. Das Vorkaufsrecht als Instrument aktiver Mietenpolitik ist umstritten, denn es wird in privates Eigentum eingegriffen – indem dieses schlicht weggekauft wird.
Treptow-Köpenick hält sich zurück
Auch in Treptow-Köpenick, wo die SPD traditionell für den Bereich Stadtentwicklung und Bauen zuständig ist, ist man bislang ausgesprochen zurückhaltend, was dieses drastische Mittel betrifft. Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD) sagt, damit werde keine einzige neue Wohnung geschaffen, sondern man biete lediglich Schutz für Bestandsmieter.
Igel: „Eine Wohnungsbaugesellschaft muss sich gut überlegen, ob sie für das gleiche Geld nicht lieber Neubau finanziert.“
Es habe mehrere Fälle gegeben, in denen landeseigene Gesellschaften aus wirtschaftlichen Gründen einen Kauf hätten ablehnen müssen. Zuletzt war im Kosmosviertel in Altglienicke ein derartiger Kauf geplatzt, weil der Privateigentümer, der hunderte Plattenbauwohnungen modernisiert, einen zu hohen Kaufpreis aufgerufen hatte.
Auch Baustadtrat Rainer Hölmer (SPD) hält das Vorkaufsrecht für kein Allheilmittel. Eine Wiederholung schließt er aber nicht aus:
„In Fällen, in denen zum Beispiel eine städtische Wohnungsbaugesellschaft bereit ist, in einen Kaufvertrag einzutreten, werden wir dieses Instrument auch zukünftig nutzen.“
FDP und CDU lehnen Ankäufe ab
Wie viel Geld ein Ankauf von Miethäusern kostet, ist unklar; niemand lässt sich in die Bilanzen gucken. Geschätzt liegt der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie bei gut vier Millionen Euro. FDP und CDU lehnen solche Ankäufe ab. Umgerechnet fielen auf jede angekaufte Wohnung knapp 200.000 Euro an, heißt es. Das Geld sollte besser in den Bau preisgünstiger Wohnungen sowie in zusätzliches Personal für Planung und Genehmigung von Neubauten investiert werden.
Maik Penn aus Treptow-Köpenick, der für die CDU im Abgeordnetenhaus sitzt, hält das Vorkaufsrecht nur für solche Immobilien gerechtfertigt, die eine besondere Bedeutung für die Allgemeinheit haben. „Als ein Instrument der Wohnungspolitik für alle taugt es allerdings in den seltensten Fällen. Was nützt der Erwerb überteuerter Wohnungen“, fragt er, „wenn das gleiche Geld sinnvoller für den Bau neuer Wohnungen aufgewendet werden sollte und dort am Ende fehlt?“
Als ein „starkes Signal“ feiert hingegen die Linke im Bezirk das Geschäft. Die Partei hatte die Mieter im Kungerkiez seit Monaten kräftig unterstützt. Mit Briefen ans Bezirksamt und mit Unterschriftensammlungen und immer wieder mit Anfragen und Anträgen. Uwe Doering, Linken-Experte für Stadtentwicklung, sagt:
„Hier zeigt sich, was gemeinsamer Druck möglich macht.“
Die Gentrifizierung, so der Verordnete, fresse sich immer weiter von der Innenstadt an den Stadtrand voran, darauf müssten die politisch Verantwortlichen reagieren. Das Bezirksamt Treptow-Köpenick habe man aber „zum Jagen tragen“ müssen.
Warum die Verantwortlichen im Bezirk laut Doering so wenig entscheidungsfreudig sind, wolle man jetzt bei Gesprächen mit der der SPD-Fraktion herausfinden. Immerhin haben beide Parteien nach der jüngsten Wahl erstmalig eine Kooperation in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) vereinbart, und auch die SPD-Fraktion sieht das Vorkaufsrecht inzwischen positiv. Diese positive Haltung gelte es jetzt gemeinsam auf die Verantwortlichen im Bezirksamt zu übertragen, so Doering.
Linke wollen mehr
Millieuschutzgebiete, sagt die Partei, müssten auch im Kosmosviertel, in Köpenick-Nord und in Baumschulenweg geprüft werden. Das Bezirksamt lehnt weitere Milieuschutzgebiete ab und bezieht sich dabei auf entsprechende Daten aus der Stadtentwicklungsverwaltung. Laut diesen würden keine weiteren Gebiete im Bezirk die Bedingungen für Milieuschutz erfüllen.
„Aber gerade in diesen drei Gebieten wird der Druck auf die Mieter immer größer“, sagt Uwe Doering.
Im Kosmosviertel nahe dem Flughafen BER, wo viele Hartz-IV-Bezieher und weitere sozial Schwache leben, würden schon jetzt Kaltmieten von neun Euro verlangt. Doering: „Der Vermieter will das Gebiet nahe dem Flughafen offenbar fit machen für eine neue Mieterschaft.“
Auch im Märchenviertel in Köpenick-Nord, wo besonders viele ältere Menschen wohnen, befürchten Anwohner extreme Mietsteigerungen. Rings um die Mahlsdorfer Straße sind umfangreiche Umbauten und Modernisierungsmaßnahmen geplant. Gemeinsam mit einer Mieterinitiative hat die Linke beim Bezirksamt seit gut einem Jahr interveniert. Erfolgreich: Im Kiez um Mahlsdorfer Straße/Genovevastraße soll jetzt eine städtebauliche Erhaltungssatzung geprüft werden.
Eine solche Satzung sieht für Investoren zwar weniger strenge Regeln vor als in einem Milieuschutzgebiet. Ziel ist es, bedürftige Mieter mit Hilfe eines Sozialplanes vor exorbitanten Mieterhöhungen zu schützen. Solange die Prüfung andauert, also etwa ein Jahr, herrscht ein Baustopp. Doering:
„Es zeigt sich, dass sich hartnäckiges Engagement lohnt und das Bezirksamt nun offensichtlich die bisherige zurückhaltende Praxis bei der Ausweisung von Erhaltungssatzungen aufgibt.“
Die Argumentation klingt ähnlich wie die von Senatorin Katrin Lompscher (Linke): Nicht nur Neubau ist wichtig für die Wohnungspolitik. Für Notlagen von Mietern brauche es bei den politisch Verantwortlichen Verständnis, Empathie - und beherztes Handeln.
