Verschläft Treptow-Köpenick das Ende des Bürobooms?

Update vom 04.05.2023: Wie die Trockland Management GmbH uns in einem Schreiben mitteilt, wird die Gesellschaft künftig in direkter Nachbarschaft zur ehemaligen Planung „Nalepaland“, entwickeln. Das Projekt trägt den Namen „Funkytown“; und es gibt bereits recht ausführliche Informationen und Renderings auf der Projektwebsite. Es sollen 8 neue Gebäude entstehen. Insgesamt entstehen 40.000 qm vermietbare Fläche.

Es ist erst wenige Jahre her, da galt der Südostbezirk Treptow-Köpenick für Investoren, die keine Wohnungen bauen wollten, als „jwd“ – „janz weit draußen“. Was soviel hieß wie „für uns wirtschaftlich unattraktiv“. Die Folge: Unwirtliche Brachen wuchsen, Industriebauten verfielen, einzig Abenteurer und Vandalen wurden angelockt.

Doch nachdem der allgemeine Berlin-Hype dafür gesorgt hat, dass in der Innenstadt mittlerweile die meisten Baulücken und viele Grünflächen zugebaut sind, mussten auch Investoren umdenken. Im Südosten finden sie noch Flächen, von denen viele jetzt zu Spielwiesen für Kreative werden sollen. Auch die Nähe zum BER, der jetzt tatsächlich Realität werden soll, spielt für die Planungen eine nicht zu unterschätzende Rolle.

Verramscht und vergessen

Gleich mehrere Investoren planen derzeit auf dem Gelände des früheren DDR-Rundfunks an der Nalepastraße. Der DDR-Rundfunk, der Anfang der 1950er-Jahre auf das Gelände in Oberschöneweide gezogen war, ist seit Ende 1991 Geschichte. Vier Jahre später verließen auch noch die zunächst verbliebenen Teile des damaligen Ostdeutschen Rundfunks Brandenburg (ORB), der inzwischen private Berliner Rundfunks und das Deutschlandradio Kultur das Gelände.

Seither liegt ein großer Teil des 13 Hektar unmfassenden Areals in bester Spreeuferlage brach; der Blick beim Vorbeifahren entlang der Rummelsburger Landstraße fällt auf ein Sammelsurium halbverfallener Bauten, auf vergessene Autowracks, Bauschutt und wucherndes Gestrüpp.

Ideen für eine Nachnutzung gab es damals einige: So sollten zunächst eine Polizeischule, dann das Landesarchiv und später Teile der Umweltverwaltung sowie die Musikhochschule Hanns Eisler dort angesiedelt werden. Doch mal war das Gelände Mitarbeitern zu weit entfernt von der City, anderen fehlten Shoppingmöglichkeiten in der Nähe. Als Medienstandort war das Areal für die Berliner Politik uninteressant – der damalige Senat setzte andere Prioritäten, so zum Beispiel am Osthafen, wohin die Unternehmen Universal und MTV mit Millionen an Steuersubventionen gelockt wurden.

Das Rundfunkareal mit seinen weltweit berühmten Sendesälen und Tonstudios befand sich nach der Wende im Gemeinschaftseigentum der fünf neuen Länder. Eine Immobiliengesellschaft in Magdeburg sollte es stellvertretend für alle Beteiligten verkaufen. Doch das ging gehörig schief: Mit Hilfe von Behördenmitarbeitern gelangte das Kleinod, dessen Wert Experten auf 20 Millionen Euro geschätzt hatten, an einen windigen Unternehmer.

Für schlappe 350.000 Euro wurde es an den Inhaber einer kleinen Baumaschinenverleihfirma in Jessen (Sachsen-Anhalt) verramscht. Der Magdeburger Beamte wurde versetzt, und der Käufer, der versprochen hatte, einen Medienstandort zu entwickeln (was aber im Kaufvertrag nicht gerichtsfest verankert war), teilte das Gelände flugs in drei Teile und veräußerte die Filetstücke für Millionenbeträge weiter.

Dem Sohn des gewitzten Unternehmers von damals gehört heute in Berlin übrigens unter anderem der Schmöckwitzer Hafen, der jüngst durch die illegale Abbaggerung der dortigen Insel berühmt wurde.

Büros für „Smart Creators“

Die denkmalgeschützen Klinkerbauten des einstigen DDR-Rundfunks wurden schließlich vor fünf Jahren von dem Unternehmer Uwe Fabich und seinem Geschäftspartner gekauft. Beide investieren dort wirklich viel Geld; sie wollen ihre Häuser zu einem international renommierten Musik- und Kunststandort entwickeln.

Mit mehreren Konzerthallen, in denen auch Firmenevents stattfinden, mit einer internationalen privaten Musikakademie und mit Studios für Künstler. Auch die Reederei Riedel, die auf dem Gelände ihren Heimathafen aufgebaut hat, sowie ein ehemaliges Kraftwerk in unmittelbarer Nachbarschaft gehört inzwischen ebenso zu ihrem Portfolio. Entstehen soll dort auch noch ein Konferenzzentrum.

Zu diesem Projekt passen die Pläne der Neu-Investoren auf dem Gelände gut. Gleich neben dem halbrunden Kulturblock mit den berühmten Sendesälen soll das „Nalepaland“ entstehen; so jedenfalls nennt das Unternehmen Trockland sein Projekt. Die Firma ist in Berlin bislang vor allem durch seine in der Politik umstrittenen Baupläne am Checkpoint Charlie bekannt.

In Oberschöneweide plant Trockland ein fünfgeschossiges Gebäude, das über insgesamt 24.000 Quadratmeter Bürofläche verfügt. In den flexibel zu gestalteten Büros sollen „Smart Creators“ der Music-Tech-, Gaming- und Kulturszene arbeiten, wie es auf der Website der Firma heißt. Für das Projekt wird dort mit dem Slogan „Kreative raus aus Berlin“ geworben – was exakt so klingt wie „jwd“, aber nicht so gemeint ist, wie Unternehmenssprecherin Jessica Esser versichert:

„Nalepaland soll auf halber Strecke zwischen Fernsehturm und Müggelsee das Beste aus beiden Berliner Welten vereinen: Big Bussines und Beine baumeln lassen.“

Mit den zuständigen Behörden sei man „in genereller Abstimmung“, so Esser. Der Baustadtrat von Treptow-Köpenick Rainer Hölmer (SPD) bestätigt das: „Schon vor einiger Zeit wurde bei uns für Nalepaland ein Bauantrag gestellt. Geklärt werden muss aber vor allem noch die Erschließungssituation, insbesondere die medientechnische Versorgung bedarf einer privatrechtlichen Einigung verschiedener Grundstückseigentümer.“ Konkretere Abstimmungen und auch der Baubeginn sind noch offen.

Acht Neubauten wie Tortenstücke

Einen Schritt weiter ist da die Fortress Immobilien AG, die in unmittelbarer Nachbarschaft vom Trockland-Projekt plant. Das Düsseldorfer Unternehmen, das bislang vor allem mit so genannten Multiservice-Centern rund ums Auto bekannt wurde, wie es sie in Berlin unter anderem an der Charlottenburger Chaussee und am Saatwinkler Damm gibt, will auf seinen 20.000 Quadratmetern entlang der Rummelsburger Landstraße auch in den Kreativsektor einsteigen. Fortress- Vorstand Ulrich Henssen sagt:

„Wir dachten zunächst an ein weiteres Multiservice-Center, haben dann aber den Eigentümer des denkmalgeschützten Rundfunkbaus kennengelernt und umgeplant.“

Man sei überzeugt von der kulturorientierten Richtung auf dem Gelände und wolle ergänzend dazu mit einem eigenen Investment der Kreativwirtschaft Raum geben.

Acht Neubauten sollen entstehen, sie sollen zwischen vier und sechs Etagen haben und quer zum Straßenverlauf gebaut werden. Die Baukörper erinnern an Tortenstücke, deren breitere Seite zur Straße stehen. In fünf der Häuser soll es Büros und Studios geben, eines ist für Fitness gedacht, eines komplett für Ateliers und ein weiteres soll als Hotel/Boardinghaus internationale Künstler aufnehmen, die auf dem Gelände arbeiten.

Doch Fortress plant nicht nur Neubauten, wie Firmenchef Henssen sagt: „Wir werden das einstige DDR-Redaktionsgebäude, das nur noch als entkerntes Skelett existiert, sanieren und wieder aufbauen.“ Das Gebäude lasse sich mit seinem Stahlbetongerüstbau sehr gut revitalisieren. Henssen: „Wir wollen einen respektvollen Umgang mit der Geschichte, und der Bau, der Anfang der 1960er Jahre aus der Bauhaustradition heraus entwickelt wurde, passt mit seinem Retroschick gut in unser Projekt.“

Das Haus, das so vor dem Abriss gerettet werden soll, ist der ehemalige Block E des DDR-Rundfunks. Die Sender Radio DDR und Berliner Rundfunk mit dem Jugendprogramm DT64 waren dort untergebracht, ebenso wie die Hauptabteilung Nachrichten, die die News für alle fünf DDR-Rundfunkprogramme erstellte. Jetzt sollen dort Gastronomie, Co-Working-Spaces, auch wieder Büros sowie Musikstudios einziehen. Auf dem Dach soll es eine Terrasse mit Bar geben.

160 Millionen Euro will die Fortress AG in ihr Projekt investieren, der Bebauungsplan läuft. Geplant sind auch begrünte Dächer und eine Tiefgarage mit maximal 300 Stellplätzen, für die es laut Henssen bereits einen Betreiber gibt. Eine neue Zufahrt ist von der Rummelsburger Landstraße geplant, über eine bessere öffentliche Anbindung des Geländes sei man mit den zuständigen Berliner Behörden im Gespräch.

Brauerei mit Uni-Campus und Club

Auch am gegenüber liegenden Spreeufer in Niederschöneweide tut sich etwas. Die dortige ehemalige Bärenquell-Brauerei, in der seit 25 Jahren nicht mehr gebraut wird, soll zum „hippen Stadtquartier“ werden. So jedenfalls stellt es sich der israelische Investor Ofer Hava vor. Er plant dort auf vier Hektar Fläche unter anderem Bürolofts, kleine Betriebe, Cafés und Geschäfte.

Auch ein Uni-Campus sollen entstehen, auf 5.000 Quadratmetern, mit Hörsälen, Kantine und Bibliothek. Zwischen den imposanten, aber inzwischen maroden Altbauten der ehemaligen Brauerei, wo in den letzten Jahren mehrfach Feuer gelegt wurde und wo zeitweilig auch Wanderarbeiter illegal campierten, sollen Neubauten entstehen. Investor Hava rechnet mit dem Erfolg für sein Konzept: Schließlich sei der BER nicht weit und Kreative aus aller Welt müssen für ihre Projekte dann nicht bis in die übervolle City fahren, sagt er. Aktuell ringen Investor und Bezirk noch um Genehmigungen.

Und auch für Clubgänger könnte das Brauerei-Gelände an der Schnellerstraße attraktiv werden: Der Neuköllner Technoclub Griessmühle, der Anfang des Jahres sein Terrain an der Sonnenallee verlassen musste, soll auf dem Brauereigelände eine neue Heimat finden. Einzelheiten dazu gibt es noch nicht.

Büros, Büros, Büros und keine Ende?

Auch wenn Investoren im Südosten generell gern gesehen sind, könnte man die Frage nach dem Sinn ihres Investments stellen. Denn geplant werden hauptsächlich Büros und weitere Büros. Die waren in den vergangenen Jahre zwar berlinweit Mangelware, entsprechend hoch stiegen die Mietpreise. Doch inzwischen sieht die Lage völlig anders aus.

Denn die Arbeitswelt erlebt gerade eine große Veränderung. Corona-bedingt erlebte im vergangenen halben Jahr in vielen Unternehmen das Homeoffice, das Arbeiten von zuhause, einen nie gedachten Höhenflug. Erste Firmen, auch in Berlin, haben damit begonnen, ihre Büroflächen zu reduzieren.

Die Unternehmensberatung KPMG hat gerade mehr als 300 Firmenchefs zum Thema mobiles Arbeiten befragt. Das Ergebnis: Sieben von zehn Firmen gehen davon aus, dass sie künftig weniger Bürosflächen benötigen. Auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt ist das bereits zu spüren. So wurden zwischen April und Juni dieses Jahres im Vergleich zum zweiten Quartal des Vorjahres nur noch gut halb so viele Geschäfte abgeschlossen. Das sei das schlechteste Ergebnis in der Stadt seit zehn Jahren, wie es beim Immobiliendienstleister John Lang LaSalle (JLL) heißt. Im gesamten ersten Halbjahr 2020 wurden in Berlin etwa 80.000 Quadratmeter weniger Büroflächen vermietet als im selben Zeitraum des Vorjahres.

Das klassische Büro, so heißt es bei Beratungsunternehmen, verliert zunehmend an Bedeutung. Hans Langguth, Chef der Werbeagentur Zum Goldenen Hirschen, drückt es so aus:

„Arbeit ist kein Ort mehr“.

Auch in seinem Unternehmen, das weltweit agiert, wurde im März, als Covid-19 zu immer mehr Einschränkungen führte, die Anwesenheitspflicht abgeschafft. Man habe gute Erfahrungen gemacht mit dem Homeoffice, so Langguth. Zwar sei die Arbeitsorganisation jetzt ungleich anspruchsvoller als vorher und vor allem jüngere Mitarbeitern kämen ab und zu gern ins Büro, schon allein um das Gemeinschaftsgefühl abseits von PC-Bildschirmen zu erleben, aber: „Wer versucht, irgendwann alle für immer zurück ins Büro zu zwingen, ist auf dem Holzweg.“

Auch Sven Wingerter, Chef des Beratungsunternehmens Eurocres, sieht das klassische Büro mit Anwesenheitspflicht als Auslaufmodell. Die Folgen für den Büroimmobilienmarkt sei immens: „Mittelfristig werden mindestens 30 Prozent der derzeit bestehenden Büroflächen in Berlin verschwinden.“

Es geht um zirka sechs Millionen Quadratmeter – eine Fläche, die doppelt so groß ist wie das Tempelhofer Feld. Hohe Mieten von bis zu 40 Euro pro Quadratmeter, wie sie in der Berliner Innenstadt üblich waren, seien schon jetzt nicht mehr zu erzielen.

Immobilienvermarkter, Architekten und Quartiersentwickler müssen sich also auf tiefgreifende Veränderungen ihrer Arbeit gefasst machen. Wann diese Entwicklung auch in Treptow-Köpenick ankommt, kann niemand vorhersagen. Noch werden hier weiterhin Büros geplant. Bei Investor Trockland heißt es jedenfalls, man sei nicht in Sorge, denn: Es herrsche in Treptow-Köpenick ja noch ein hoher Nachholbedarf.